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杭州一区域标杆项目保本价开盘房企打“速度战”抢收

2018-06-26 18:54

  当2017年的杭州沉浸于土地价值的爆发,2018年的杭州新房市场却已局部打响“价格战”。

  近日,某区域标杆地块项目苕溪壹号,以“起价14950元/平方米、均价16470元/平方米”的低价首开,让业内为之一惊。相比项目所在的楼面地价分别11848元/平方米、13662元/平方米,这一销售价格几乎“亏本”。

  同时打响的还有“速度之战”,据钱报记者了解,除了苕溪壹号,2017年下半年在同区域拿地的融创金成·十锦台、旭辉东原·吴越府,也都将在农历春节前后开盘,短兵相接已迫在眉睫。

  2017年8月25日,地上集团力压群雄,以11848元/平方米、13662元/平方米的楼面价包揽锦北街道马溪以北的两地块,成为区域地价标杆。

  2017年12月29日,地块所在的项目苕溪壹号便宣布首开,6幢共约400套房源,起价仅14950元/平方米,均价16470元/平方米,主力面积分别为143平方米、115平方米。这意味着,销售均价仅比平均地价12755元/平方米高出不到4000元/平方米。

  按照业内通用的保本房价计算公式:地价+财务成本(地价×10%)+建安成本+销售税费及营销成本(地价×15%),那么,平均地价12755元/平方米、财务成本约1275.5元/平方米、建安成本毛坯约4000元/平方米、销售税费及营销成本则1913.25元/平方米,苕溪壹号的保本房价约1.9万元/平方米。

  不过,鉴于该项目抢速度开盘,财务成本相对较低,再加上20万元一个车位的收益,或可以勉强保本。

  近日,钱报记者前去探盘,售楼处内人流攒动,可售房源公示牌上几乎标满了“已售”。从价格上看,低楼层的几套单价确实1.4万元/平方米起,而3~5层则1.5万元/平方米左右,楼层再往上的均价在1.6万~1.8万元/平方米不等,每栋楼仅顶楼跃层户型售价超过2万元/平方米。不过,一同销售的车位价格要20万元/个。

  地上集团分管策划经理陈俊告诉记者:“两块地做成一个项目,整个项目的均价在1.8万元/平方米左右,由于团队运作效率较快,整个项目会在农历春节前开掉6成房源,可以说薄利多销。”

  据钱报记者了解,除了苕溪壹号,同样是2017年下半年拿地的融创金成十锦台、旭辉东原吴越府,也都将在农历春节前后开盘。

  对此,陈俊解释:“宏观上看,市场被看好,众多利好下,未来的房价或将继续走高,但也不得等房价涨到更高再卖。每个企业的运作模式不同,或许资金够雄厚的大企业可以慢慢开发,而我们的打法是高周转、短平快。这个项目清盘后,我们还有其他地块继续开发,后续也会继续拿地。”

  事实上,2018年的市场仍不明朗,对于一部分中小房企而言,能抢占一波市场是一波。

  浙江中原地产首席分析师荆海燕分析:“其实现在恰好是市场的空白期,该区域过去的存量已经被拆迁户大量消化,众多今年拿地的项目仍在开发。在供应少,需求大的情况下快速上市,不失为一个好时机。”

  另一方面,未来或将受限于价格调控,销售价格变化不会太大,开发时间越久,则财务成本越高,利润同样有限。若市场进入盘整期,未来销售速度也将打上一个问号,因此不如趁当下市场尚热,赶紧出货。

  出于对后市的坚定看好,部分房企不惜代价争夺高价地,于是,超20个板块的地价在2017年迈入新台阶。

  部分高价地密集的板块,以及地价超过或逼近周边在售新房价格的板块,将面临。

  例如南部卧城,地价超2万元/平方米,而周边新房售价约1.8万元/平方米;再如萧山市北在去年初出让的两3万元/平方米地块,目前该板块新房售价约3万元/平方米。

  对此,浙报传媒地产研究院院长丁建刚预测:“如果限价政策仍以现在的价格为标准,或者预期改变了,市场只接受现在这样的价格水平,那些高价地的命运就会面临较大挑战。”

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